La fin du calcul différentiel et ses conséquences

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est l’autorité prudentielle qui est chargée de surveiller le système financier français. Son but est de préserver la stabilité du système financier et sa capacité à contribuer au financement de la croissance économique. Il édicte notamment des règles à destination du système bancaire français qui ont vocation à encadrer les pratiques des professionnels du secteur. 

Récemment, il a fait part de son souhait de stopper le mode de calcul différentiel pour les taux d’endettement. Pourtant avantageux pour les investisseurs immobiliers, ce mode de calcul sera remplacé par la méthode classique. On vous explique tout ce qui risque de changer à la suite de cette décision. 

• Qu’est-ce que le calcul différentiel du taux d’endettement ? 

En France, le taux d’endettement est fixé à 33%. Pour calculer celui-ci, plusieurs méthodes pouvaient, jusqu’à maintenant, être utilisées. Le calcul différentiel permettait d’isoler l’investissement du reste des revenus et charges qui sont normalement pris en compte. Ainsi, le calcul pouvait déterminer si l’investissement pouvait générer un cashflow positif ou négatif. Inutile de préciser que ce mode de calcul était grandement favorable pour l’investissement étant donné qu’il permettait de limiter l’impact vis-à-vis du taux d’endettement. 

Pour faire simple, avec le calcul différentiel, si l’investissement s’avère rentable pour l’investisseur, celui-ci n’impacte pas le taux d’endettement. C’est pour cette raison que l’on dit que le calcul différentiel favorise l’investissement contrairement au calcul standard.

Le calcul standard, lui, ne prend pas en compte la rentabilité de l’investissement. Le taux d’endettement est calculé en fonction de tous les revenus et de toutes les charges. Le taux est donc inévitablement plus élevé, réduisant ainsi les possibles financements bancaires. 

 

• Concrètement, quels changements vont avoir lieu avec le passage du calcul différentiel au calcul standard ? 

 

Moins de possibilités d’investissement

Ce changement va réduire les possibilités d’investissement chez bon nombre d’investisseurs. En effet, la méthode différentielle permettait de multiplier les investissements locatifs sans pour autant dépasser les 33% de taux d’endettement. 

Pour éviter la manipulation des chiffres, le HCSF souhaite être beaucoup plus strict concernant les calculs du taux d’endettement. C’est pour cette raison qu’il a imposé la fin de la méthode différentielle. À compter de septembre 2021, si les banques se risquent à appliquer ce mode de calcul, elles pourront être sévèrement sanctionnées. 

Les conséquences sont simples : la plupart des investisseurs vont voir leur taux d’endettement recalculé à la hausse, limitant grandement leurs futurs investissements locatifs. Il en sera de même pour les primo-investisseurs. 

 

Pour illustrer nos propos, voici un exemple chiffré : 

Eric, 40 ans, salarié et locataire de son logement actuel désire investir dans l’immobilier pour proposer son futur bien à la location. Eric gagne 3 000€ par mois et dépense 800 € par mois dans son loyer. Il désire faire un investissement de 250 000€ pour acheter un bien locatif avec un crédit sur 20 ans qui lui permettrait de rembourser 1 228€ par mois. Une fois son logement sur le marché, il souhaite le louer 2 000€ par mois. 

 

• Salaire : 3 000€/mois
• Loyer de son logement : 800 €/mois
• Investissement locatif : 250 000€ sur 20 ans avec un remboursement de 1 228€/mois
• Futur loyer du logement locatif : 2 000€/mois

 

Attention, dans ce genre de situation, la banque ne retient que 70% du montant des loyers à percevoir. Dans le cas présent, la somme retenue est de 1 400€ par mois au lieu de 2 000€.

Si nous optons pour le calcul classique, le taux d’endettement serait de 46,1% tandis que si nous choisissons le calcul différentiel, il s’élève à 25,2%. À noter que le taux d’endettement augmente si le cashflow est négatif. Dans le cas présent, cependant, il est positif puisqu’il est de 172 €. 

Sans surprise, le calcul différentiel apparaît comme beaucoup plus avantageux. Et surtout, si le taux d’endettement d’Eric est calculé avec le calcul classique, il ne pourra pas bénéficier d’un financement auprès d’une banque à compter de septembre 2021. 

 

• Les SCI sont-elles concernées par ces changements ? 

Pour les SCI à l’Impôt sur le Revenu, ça ne fonctionnera plus non plus. Les nouvelles règles du HCSF, elles, s’appliquent uniquement au crédit immobilier. Les crédits professionnels ne sont, eux, pas concernés. 

Les SCI à l’Impôt sur les sociétés, tout comme les SARL de famille ou encore les activités de location meublée professionnelle, elles, pourront être financées à l’aide d’un crédit professionnel. Elles ne seront donc pas concernées par ces changements. 

 

• Quelles sont les conséquences pour l’investissement immobilier ? 

Auparavant, même si vous n’aviez pas encore remboursé votre emprunt pour votre résidence principale, vous pouviez investir dans d’autres biens. Désormais, cette option est quasiment impossible. Cette nouvelle réglementation met un gros coup de frein à tous les investissements locatifs, notamment parce qu’elle touche les SCI à l’IR. 

De plus, le HCSF, en plus d’interdire aux banques d’avoir recours au calcul différentiel, les oblige également à inclure systématiquement le coût de l’assurance prêt dans le calcul du taux d’endettement. Ce taux augmente donc inévitablement et force les futurs investisseurs à négocier l’assurance emprunteur pour diminuer les coûts de cette dernière. 

 

• Quelles sont les alternatives face au calcul standard ? 

En vérité, il existe très peu d’alternatives pour contrer les effets du calcul standard. 

Il est possible d’opter pour d’autres solutions, comme la création d’une Société Civile Immobilière à l’IS. Mais cette solution complexe est loin d’être adaptée à tous. 

Le mieux reste d’envisager un allègement de son taux d’endettement avec des durées de crédit plus longues ou encore en optant pour un investissement dans un projet plus petit. 

À savoir également qu’un particulier qui est propriétaire de sa résidence principale aura probablement un taux d’endettement plus favorable étant donné qu’il n’a plus de remboursement à effectuer.