Usage abusif des parties communes : definition, exemples et sanctions

Parties communes en copropriété : rappel du cadre légal

Contrairement aux parties privatives qui relèvent de l’usage exclusif de chaque copropriétaire, les parties communes d’un immeuble sont la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires. Couloirs, escaliers, hall d’entrée, toiture, cour, jardins… ces espaces appartiennent à tous, à hauteur de leur quote-part.

D’après l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, l’usage et la jouissance des parties communes sont libres. Mais cette liberté a une limite claire : elle ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les conditions d’utilisation sont précisées dans le règlement de copropriété. Celui-ci peut prévoir des clauses spécifiques, comme :

• L’interdiction d’entreposer des objets et matériaux dans les parties communes
• L’interdiction d’étendre du linge sur les balcons
• L’interdiction de stocker des objets sur une terrasse commune

Si un copropriétaire souhaite utiliser une partie commune à des fins particulières (jouissance exclusive d’un jardin, installation d’un équipement…) il doit obtenir l’accord de l’assemblée générale. Sans cette autorisation, l’utilisation sera considérée comme abusive.

Qu'entend-on par un "usage abusif des parties communes" ?

L’usage abusif des parties communes se caractérise par toute utilisation qui prive les autres copropriétaires de leurs droits légitimes sur ces espaces partagés, ou qui porte atteinte à la destination de l’immeuble.

Dans la pratique, les cas les plus courants sont :

• L’encombrement des parties communes : poussettes, vélos, cartons ou meubles laissés en permanence dans les couloirs ou les entrées
• L’accaparement d’une partie commune : un copropriétaire qui s’approprie une terrasse ou un jardin commun sans autorisation de l’AG
• Les travaux non autorisés : installation d’une cloison empiétant sur une cour commune, pose d’une porte condamnant un accès collectif
• Le dépôt de déchets ou d’ordures en dehors des espaces prévus à cet effet

comment y faire face ?

Face à un abus constaté, la procédure suit généralement trois étapes. Aller directement en justice sans avoir tenté les voies amiables est rarement efficace et les tribunaux le prennent en compte.

1. La tentative de résolution amiable

La première démarche consiste à contacter directement le copropriétaire concerné pour lui signaler le problème. Simple et rapide, elle suffit parfois à régler la situation. Si le dialogue n’aboutit pas, l’étape suivante s’impose.

2. La mise en demeure par le syndic

Le copropriétaire lésé peut signaler la situation au syndic par courrier recommandé avec accusé de réception, en décrivant précisément les faits. Si l’abus est avéré, le syndic adresse une mise en demeure au copropriétaire fautif avec un courrier formel qui rappelle ses obligations, cite les articles du règlement de copropriété violés et l’enjoint de cesser l’abus sous peine de sanctions.

À noter : chaque copropriétaire est également en droit d’exiger lui-même le respect et l’application du règlement, indépendamment du syndic.

3. L’action en justice

Si la mise en demeure reste sans effet, le recours judiciaire devient nécessaire. Il est fortement recommandé de faire constater l’abus par un huissier avant d’engager une procédure. Ce constat constitue une preuve solide devant le tribunal.

L’action peut être engagée par le syndicat des copropriétaires contre le copropriétaire fautif, ou par un copropriétaire individuellement, à condition d’en informer le syndic par courrier recommandé.

Quelles sanctions en cas d'usage abusif des parties communes ?

La Cour de cassation est claire sur ce point : en cas d’utilisation abusive des parties communes et de violation du règlement de copropriété, l’obligation de rétablir les lieux dans leur état initial s’impose ou d’enlever les objets entreposés sans autorisation (article 1222 du Code civil).

Cette sanction s’applique dans tous les cas, même si la modification apportée aux parties communes paraît négligeable. Les sanctions possibles sont :

• Remise en état des lieux, assortie d’une astreinte journalière en cas de non-exécution
• Dommages et intérêts pour réparer le préjudice causé aux autres copropriétaires
• Sanctions financières prévues par une clause pénale du règlement, si elle existe, le juge pouvant toutefois les réduire s’il les estime excessives
• Dans les cas les plus graves (blocage d’une issue de secours, attroupement), jusqu’à 3 750 € d’amende et deux mois d’emprisonnement (article L272-4 du Code de la sécurité intérieure)

La jurisprudence considère que l’atteinte aux parties communes constitue à la fois une atteinte personnelle et une atteinte collective. Il est donc possible d’agir contre le syndicat de copropriété qui est tenu de veiller au respect du règlement mais aussi directement contre le copropriétaire fautif.

L’usage abusif des parties communes est un sujet récurrent en copropriété et souvent mal géré, faute de connaître la bonne procédure. Tentative amiable, mise en demeure, constat d’huissier, action en justice : chaque étape compte et doit être documentée.

Pour le syndic, la clé est d’agir vite et de tracer chaque action. Un dossier bien constitué dès le départ, c’est un litige résolu plus rapidement et souvent évité avant même d’arriver au tribunal.

Quels sont les délais pour agir ?

L’action en justice contre un usage abusif des parties communes se prescrit par 5 ans à compter du jour où le copropriétaire lésé a eu connaissance des faits. Ce délai est fixé par l’article 2224 du Code civil. Passé ce délai, l’action devient irrecevable même si l’abus est avéré et toujours en cours.

C’est une raison supplémentaire d’agir vite dès qu’un abus est constaté. Attendre que la situation se règle d’elle-même, c’est prendre le risque de laisser le délai de prescription courir et de se retrouver sans recours juridique le moment venu.

Que se passe-t-il si le copropriétaire fautif refuse de remettre les lieux en état malgré une condamnation ?

La condamnation judiciaire est généralement assortie d’une astreinte journalière, une somme due pour chaque jour de retard dans l’exécution de la décision. Plus le copropriétaire tarde, plus la note s’alourdit.

Si malgré l’astreinte il persiste dans son refus, le syndicat des copropriétaires peut demander au tribunal l’autorisation de faire exécuter les travaux lui-même aux frais du condamné. Le montant engagé est ensuite récupéré sur le copropriétaire fautif, par voie de saisie si nécessaire.

En pratique, peu de copropriétaires vont jusqu’à ce stade, l’astreinte journalière suffit généralement à débloquer la situation.