Un locataire peut-il héberger qui il veut et comme il veut ?

Oui, un locataire a le droit d’héberger qui il veut. Il existe néanmoins des règles à suivre. Faisons le point dans cet article.

Hébergement gratuit ou sous-location : quelle différence ?

Un locataire peut héberger gratuitement une personne dans son logement. Il peut s’agir d’un membre de sa famille, d’un ami, d’un conjoint ou d’un proche accueilli temporairement ou plus durablement. Dans ce cas, le propriétaire bailleur n’a pas à donner son accord, dès lors que l’hébergement reste gratuit.

La situation est différente si la personne hébergée verse une contrepartie financière assimilable à un loyer. On ne parle alors plus d’hébergement gratuit, mais de sous-location. Dans ce cas, le locataire met tout ou partie du logement à disposition d’un tiers contre paiement.

La sous-location est beaucoup plus encadrée. Pour être valable, elle nécessite l’accord écrit du propriétaire bailleur, y compris sur le montant du loyer demandé au sous-locataire. Sans cet accord, le locataire s’expose à des risques importants. Cela peut aller jusqu’à la résiliation du bail, en cas de sous-location non-autorisée.

La frontière peut parfois être fine. Une participation ponctuelle aux courses ou aux dépenses du quotidien ne suffit pas forcément à caractériser une sous-location. En revanche, un versement régulier, fixe et lié à l’occupation du logement peut être considéré comme un loyer déguisé.

A noter que l’hébergement dit familial (pour les proches : parents, frères et sœurs…) n’est pas concerné par cette interdiction, car il ne constitue pas une sous-location prohibée.

A noter également : Le paiement de quelconques charges ou la réalisation de travaux en contrepartie de l’hébergement est considéré comme une sous-location cachée.

Important à noter : L’article 8-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales précise que l’hébergement par un locataire ne doit pas être surpeuplé. Les locataires de logements de moins de 16m2 ne doivent pas héberger plus de deux personnes.

L’hébergé est-il assuré ?

Si la personne que le locataire héberge est un membre de sa famille, ce dernier est couvert par les garanties de l’assurance multirisque habitation, au titre de la garantie de responsabilité civile.

Il est donc assuré pour les dommages éventuels qu’il peut causer au logement.

Quand  il s’agit d’un tiers qui est hébergé en tant que colocataire ou sous-locataire l’assureur doit être informé et la personne qui n’est pas locataire doit souscrire à sa propre assurance habitation.

A savoir :

• Si l’hébergement gratuit excède une durée de 6 mois, les revenus de la personne hébergée doivent être déclarés afin d’être pris en compte dans le calcul des allocations perçues habituellement par l’hébergeur.
• La personne hébergée gratuitement vivant seule dans le logement doit s’acquitter de la taxe d’habitation.

Le bail peut-il interdire au locataire d’héberger quelqu’un ?

Non, le bail ne peut pas interdire de manière générale au locataire d’héberger quelqu’un dans son logement. Une clause qui empêcherait le locataire d’accueillir gratuitement une personne ne vivant pas habituellement avec lui est considérée comme non écrite.

En revanche, le bail peut rappeler certaines obligations importantes. Le locataire doit continuer à occuper le logement conformément à sa destination d’habitation, respecter la tranquillité du voisinage, éviter toute sur-occupation manifeste et ne pas transformer l’hébergement en sous-location déguisée.

Le propriétaire ne peut donc pas s’opposer à un hébergement gratuit par principe. Mais il peut intervenir si la situation crée un trouble, si le logement n’est plus occupé par le locataire titulaire du bail, ou si une contrepartie financière est versée par la personne hébergée.

Que peut faire le propriétaire bailleur ?

Vous l’aurez compris, le propriétaire bailleur ne peut pas interdire à son locataire d’héberger gratuitement une personne dans le logement. Tant qu’il ne s’agit pas d’une sous-location et que l’usage du bien reste conforme au bail, l’hébergement est autorisé.

En revanche, le bailleur peut réagir si la situation dépasse le cadre du simple hébergement. C’est notamment le cas si le locataire n’occupe plus réellement le logement, si la personne hébergée verse un loyer, si des troubles de voisinage sont constatés ou si le logement est utilisé d’une manière non conforme à sa destination.

Dans ce cas, le propriétaire doit éviter toute réaction précipitée.

1. Il doit d’abord réunir des éléments objectifs : échanges écrits avec le locataire, signalements du voisinage, annonces de sous-location, paiements réguliers, constat de commissaire de justice ou tout document permettant d’établir une sous-location non autorisée.
2. Le bailleur peut ensuite adresser un courrier au locataire pour lui demander des explications et lui rappeler ses obligations.
3. Si la situation n’est pas régularisée, il peut engager une procédure afin de faire cesser le trouble, demander la résiliation du bail ou réclamer une indemnisation si un préjudice est démontré.

Pour une agence immobilière ou un administrateur de biens, le suivi du dossier est essentiel : conservation des preuves, historique des échanges, vérification du bail, signalement des troubles et accompagnement du propriétaire dans les démarches à engager.