Obligation de délivrance du bailleur : règles, responsabilités et recours

Avant de remettre un logement en location, le bailleur ne doit pas seulement signer un contrat de bail : il a également une obligation de délivrance envers son locataire. Cette obligation, prévue par la loi, impose de remettre un logement conforme à ce qui a été convenu, en bon état d’usage et répondant aux critères de décence.

Le non-respect de cette obligation peut entraîner des litiges, des demandes de travaux, voire des recours devant les tribunaux. Il est donc essentiel pour les propriétaires comme pour les professionnels de la gestion locative de bien connaître leurs responsabilités.

Dans cet article, découvrez en quoi consiste l’obligation de délivrance du bailleur, les conséquences d’un manquement et les bonnes pratiques pour sécuriser la mise en location d’un bien.

Qu’est-ce que l’obligation de délivrance du bailleur ?

L’appellation “obligation de délivrance” désigne le fait que le propriétaire bailleur doit :

• mettre le logement loué à la disposition du locataire, par la remise des clés ;
• fournir un logement en bon état, ne portant pas atteinte à la santé ou à la sécurité du locataire, que ce soit pour une location vide ou meublée. (Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations à usage d’habitation pour une résidence principale).

L’obligation, pour le bailleur, de délivrer la location en bon état n’a pas besoin d’être stipulée expressément car la nature du contrat suffit (art. 1720).

Par “logement décent” on entend un logement en bon état général, avec une surface habitable minimale légale, sans risques pouvant aller à l’encontre de la sécurité/santé du locataire en place, sans présence de nuisibles, qui respecte tous les critères de performance énergétique et qui pour finir, dispose de tous les équipements minimums le rendant habitable.

Pour aller plus loin

Pour être jugé décent le logement loué doit comprendre :

• une installation en eau potable avec une pression et un débit suffisants ;
• une installation de chauffage, avec si besoin, un système d’évacuation des produits de combustion ;
• une installation d’évacuation des eaux ;
• une cuisine ou kitchenette avec un évier raccordé à l’eau chaude/froide ;
• des sanitaires séparés de la cuisine et du coin repas ;
• une installation pour une douche ou une baignoire alimentée en eau chaude/froide avec évacuation ;
• un réseau électrique pour éclairer toutes les pièces/faire fonctionner les différents appareils ménagers.

Si la location doit être décente, le bailleur doit également en assurer un usage paisible et tranquille.

Dès lors, le locataire peut par exemple tout à fait recevoir ou héberger des proches comme il le souhaite. Autre exemple, le bailleur doit respecter certains jours et horaires pour effectuer des visites du logement ou réaliser des travaux.

À noter : Le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, s’ils ne constituent pas une transformation du bien loué.

Que se passe-t-il si le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance ?

Le non-respect de l’obligation de délivrance peut avoir des conséquences importantes pour le bailleur. Si le logement remis au locataire n’est pas conforme à ce qui était prévu au bail ou ne répond pas aux critères de décence, le locataire dispose de plusieurs recours.

Dans un premier temps, il est recommandé de privilégier une solution amiable. Le locataire peut signaler les désordres au bailleur et lui demander de réaliser les travaux nécessaires afin de rendre le logement conforme.

En l’absence de réponse ou si le propriétaire refuse d’intervenir, le locataire peut engager différentes démarches, notamment :

• demander la réalisation des travaux nécessaires ;
• solliciter une diminution du loyer si le logement ne peut être utilisé dans des conditions normales ;
• engager une procédure devant le juge afin d’obtenir l’exécution des obligations du bailleur et, le cas échéant, des dommages et intérêts.

Quelques exemples de manquement à l’obligation de délivrance

Le bailleur peut être considéré comme n’ayant pas respecté son obligation de délivrance si, par exemple :

• le logement présente des problèmes d’humidité importants dès l’entrée dans les lieux ;
• le système de chauffage ou la production d’eau chaude sont défectueux ;
• les équipements mentionnés dans le bail sont absents ou hors d’usage ;
• l’installation électrique présente un danger pour les occupants.

Pour éviter ces situations, il est recommandé de vérifier l’état du logement avant la remise des clés et de traiter les éventuelles anomalies avant l’entrée du locataire. Cette anticipation permet de limiter les litiges et de sécuriser la mise en location.

Vous l’aurez compris, l’obligation de délivrance est l’une des principales responsabilités du bailleur au moment de la mise en location d’un logement. En remettant un bien conforme, décent et conforme aux équipements prévus dans le bail, le propriétaire sécurise la relation locative dès son démarrage et limite les risques de litiges.

Une gestion locative bien organisée permet ainsi de prévenir les contentieux et de garantir une location sereine pour l’ensemble des parties.