Droit de préemption du locataire : comment sécuriser la procédure de vente sans bloquer le bailleur ?

• En cas de vente d’un bien loué, le bailleur doit proposer le bien au locataire avant tout autre acquéreur.
• Mais le locataire n'est pas toujours prioritaire : la préemption ne s'active que dans 4 situations précises définies par la loi (congés pour vente, division ou subdivision de l’immeuble, vente en bloc de plus de 5 logements, vente en bloc de plus de 10 logements par une personne morale.
• Le non-respect du droit de préemption du locataire entraîne la nullité de la vente.

En cas de vente d’un bien immobilier, le locataire a des droits. Et pas seulement celui de rester dans le logement. Il doit aussi être informé de la vente et avoir la possibilité de s’en porter acquéreur en priorité. C’est le droit de préemption du locataire. Ne pas le respecter, c’est s’exposer à l’annulation de la vente après signature chez le notaire. Alors dans quels cas s’applique ce droit ? Comment sécuriser la procédure de vente sans bloquer le bailleur ? LOCKimmo fait le point.

Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le propriétaire bailleur n’est pas toujours libre de vendre son bien comme il le souhaite. Dans certaines situations, le locataire est prioritaire pour acheter le logement qu’il occupe. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption du locataire. Concrètement, ce droit oblige le bailleur à proposer le bien au locataire en premier, avant tout autre acquéreur. 

Et il s’agit bien d’une obligation qui pèse sur le bailleur. En ce sens, le droit de préemption se différencie du droit de préférence qui est une clause contractuelle inscrite dans le bail. En prévoyant un droit de préférence, le bailleur s’engage volontairement à consulter son locataire en priorité s’il vend. À l’inverse, le droit de préemption s’impose au bailleur, qu’il le veuille ou non. C’est la loi qui le crée, et c’est la loi qui sanctionne son non-respect. Mais heureusement, ce droit ne s’applique pas automatiquement en cas vente. 

Dans quels cas le locataire peut-il exercer son droit de préemption ?

Le locataire n’a pas toujours la priorité dans l’achat de l’appartement mis en vente. La préemption ne s’active que dans des situations précises, définies par la loi. Si le bailleur vend son bien occupé en cours de bail, sans délivrer de congé, le locataire n’a aucun droit de préemption. Le bail se transfère simplement au nouvel acquéreur, qui en devient le bailleur. 

Cas 1 - Le congé pour vendre

Le bailleur souhaite vendre son logement libre de toute occupation. Il doit alors délivrer un congé pour vendre à son locataire, au moins six mois avant l’échéance du bail (art 15 de la loi du 6 juillet 1989).  Ce congé ne vaut pas seulement avis de départ. Il vaut aussi offre de vente. En le recevant, le locataire devient automatiquement prioritaire pour acheter le bien.

Le locataire dispose de deux mois pour se décider. S’il accepte, la vente se finalise dans les délais prévus. S’il refuse (ou ne répond pas) le bailleur est libre de vendre à un tiers, et le locataire quitte les lieux au terme du bail.

Ce droit de préemption ne s’applique pas dans tous les cas. Sont exclus : 

• Les locations meublées, 
• Les ventes consenties à un membre de la famille du bailleur jusqu’au 3e degré inclus (enfants, parents, frères et sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces),
• Les immeubles frappés d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Cas 2 - La 1ère vente après division ou subdivision de l'immeuble par lots

Un propriétaire décide de diviser son immeuble en plusieurs lots pour les vendre séparément. Dès lors que la division est publiée (via un état descriptif de division), chaque locataire dont le bail est antérieur à la division bénéficie d’un droit de préemption lors de la première vente de son lot (article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975). 

Attention au mot « première » : ce droit ne joue qu’une seule fois, lors de la toute première vente consécutive à la division. Les ventes ultérieures n’ouvrent aucun nouveau droit.

Le locataire dispose de deux mois pour répondre à l’offre de vente. Contrairement au congé pour vendre, son refus ne l’oblige pas à quitter les lieux. Le bail se poursuit normalement jusqu’à son terme.

Sont exclus de ce dispositif : 

• Les ventes entre parents et alliés jusqu’au 4e degré, 
• Les cessions au profit d’organismes HLM, 
• Les locataires dont le bail est postérieur à la division.

Cas 3 - La vente en bloc d'un immeuble de plus de 5 logements

La vente en bloc, c’est la vente de la totalité d’un immeuble, en une seule fois et à un seul acquéreur. Lorsque cet immeuble comporte plus de cinq logements à usage d’habitation ou mixte, chaque locataire bénéficie d’un droit de préemption sur son propre appartement. Mais à une condition : que le nouvel acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux en cours d’au moins six ans. Si cet engagement est pris, la préemption ne s’applique pas.

Dès lors que le droit de préemption s’applique, le bailleur doit notifier à chaque locataire le prix global de l’immeuble et le prix de son logement (qui constitue l’offre de vente à proprement parler).  Cette notification doit être accompagnée d’un projet de règlement de copropriété et du diagnostic technique de l’immeuble.

Le locataire dispose ici de quatre mois pour se décider. Le délai est plus long que dans les autres cas, compte tenu de la complexité de l’opération. Comme pour la vente après division, le refus n’entraîne pas l’obligation de quitter les lieux.

Sont exclus : 

• Les ventes à des parents jusqu’au 4e degré, 
• Les organismes HLM, 
• Les sociétés d’économie mixte dans le cadre de l’aide personnalisée au logement.

Cas 4 - La vente par lots par un bailleur personne morale

Ce cas concerne exclusivement les bailleurs personnes morales (sociétés immobilières, SEM, banques, compagnies d’assurance, mutuelles) qui souhaitent vendre plus de dix logements dans un même immeuble. Les bailleurs personnes physiques et les SCI familiales (jusqu’au 4e degré) ne sont pas concernés.

La procédure est plus lourde : 

• Une phase d’information préalable obligatoire : le bailleur convoque les associations de locataires représentatives (si elles existent) à une réunion collective, puis adresse à chaque locataire une information écrite générale sur les modalités de la vente, suivie d’une information personnalisée propre à son lot. Un délai de trois mois doit être respecté entre cette dernière information et l’envoi des offres de vente.
• Une double purge successive : le bailleur doit purger les droits de préemption dans l’ordre suivant. D’abord celui de la vente après division, puis celui du congé pour vendre. Les deux droits s’exercent l’un après l’autre, ce qui allonge significativement la durée de la procédure.

Le second droit de préemption

Le second droit de préemption s’applique quand le locataire a refusé l’offre initiale (ou n’a pas répondu dans les délais) et que le bailleur finit par vendre à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire. Dans ce cas, la loi impose une nouvelle notification obligatoire au locataire.

Ce second droit de préemption redonne au locataire une priorité d’achat sur la base du nouveau prix. Mais le délai est cette fois raccourci à un mois à compter de la réception de la nouvelle offre. Passé ce délai sans réponse, le bailleur peut vendre librement au tiers.

Vendre sans effectuer cette nouvelle notification expose le bailleur aux mêmes sanctions que pour une première purge non respectée : nullité de la vente.

Tableau récapitulatif des types de droit de préemption

Comment sécuriser la procédure de vente sans bloquer le bailleur ?

Un congé bien rédigé, envoyé dans les délais, avec les bonnes mentions et le bailleur reste maître de la vente. Mais c’est quand on bâcle les formalités que tout se bloque. Ou pire, que la vente est annulée après signature. Voici les points de vigilance à maîtriser. 

Les mentions obligatoires du congé pour vendre

Le congé pour vendre est un acte juridique formel, dont le contenu est strictement encadré par la loi. L’oubli d’une seule mention suffit à le rendre nul.

Le congé doit obligatoirement mentionner :

• Le prix de vente et les conditions de la vente (modalités de paiement, conditions suspensives, servitudes éventuelles), 
• La description précise du bien vendu, y compris les accessoires figurant au bail (cave, garage, parking, jardin), 
• La reproduction du texte légal (art 15 de la loi du 6 juillet 1989 ou article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975),
• La notice d’information relative aux obligations du bailleur, aux voies de recours et aux indemnisations du locataire (obligatoire depuis le 1er janvier 2018),
• En cas de bien en copropriété : les numéros de lots concernés et la quote-part de millièmes affectée à chaque lot

Les règles de notification à respecter

Même un congé parfaitement rédigé peut être invalidé s’il n’est pas envoyé dans les formes. La loi n’admet que trois modes de notification valables :

• La lettre recommandée avec accusé de réception
• L’acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier)
• La remise en main propre contre émargement ou récépissé

Un email, un SMS ou une lettre simple ne sont pas recevables. Le congé serait nul.

Et en présence de plusieurs occupants, chaque cotitulaire du bail doit recevoir son propre congé individuellement. En colocation, un congé adressé à un seul colocataire ne vaut pas pour les autres. Pour les couples mariés ou pacsés, la notification doit viser les deux membres du couple (même si un seul a signé le bail) dès lors que le bailleur a été informé du mariage ou du PACS.

Le tout, en respectant les délais pour chaque type de droit de préemption. 

Sur un dossier isolé, ces vérifications sont gérables. Mais quand on suit dix, vingt mandats en parallèle, chacun avec ses propres délais, ses cotitulaires, ses accessoires au bail et ses dates d’échéance. C’est là que les erreurs se glissent. Un congé envoyé un jour trop tard. Une mention oubliée. Un colocataire non notifié. Et c’est la vente qui tombe.

Avec son logiciel de gestion locative, LOCKimmo centralise le suivi de vos procédures de vente : délais de préemption, dates de réponse du locataire, traçabilité des notifications. Chaque étape est horodatée, chaque document archivé. Plus de risque d’oublier l’échéance qui invalide tout.

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