Impôts et gestion locative : vos obligations en tant qu’administrateur de biens

L’administrateur de bien est mandaté pour gérer la fiscalité des biens immobiliers qui lui sont confiés

En tant qu’administrateur de biens, il est de votre devoir d’assurer la gestion fiscale des biens immobiliers qui vous sont confiés. Autrement dit, vous êtes responsable du respect des obligations déclaratives et fiscales du propriétaire. Vous devez, notamment :

• Informer l’administration fiscale de chaque changement de locataire afin que la taxe d’habitation soit correctement attribuée (afin d’assurer une imposition correcte de la taxe d’habitation).
• Gérer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), en veillant à ce que son montant soit correctement répercuté sur le locataire via les charges récupérables.

Votre rôle consiste également à accompagner le propriétaire dans sa déclaration des revenus fonciers, en : 

• L’aidant à choisir le régime fiscal adapté (micro foncier ou régime réel).
• Lui permettant d’identifier les charges déductibles (frais de gestion, travaux, assurances, intérêts d’emprunt, etc.).
• Fournissant un récapitulatif précis des montants à déclarer pour simplifier la démarche fiscale.

Impôts et gestion locative : les taxes à payer et votre rôle vis-à-vis des propriétaires

La taxe d’habitation

La taxe d’habitation est un impôt local qui, jusqu’à sa suppression progressive, concernait toute personne occupant un logement au 1er janvier de l’année en cours. Son montant dépendait de la localisation du bien, de sa valeur locative cadastrale et de la situation personnelle du locataire.

Cette taxe est à la charge de l’occupant du logement (locataire ou propriétaire occupant). Depuis 2023, elle a été totalement supprimée pour les résidences principales, mais elle reste applicable aux résidences secondaires et certains biens meublés.

Quoi qu’il en soit, si cette taxe s’applique à l’un des biens que vous avez dans votre portefeuille, alors il vous incombe de :

• Informer l’administration fiscale en cas de changement de locataire afin d’éviter toute erreur d’imposition.
• Expliquer au propriétaire l’impact de cette taxe sur son bien (notamment pour les logements meublés encore soumis à la taxe d’habitation).
• Gérer les contestations éventuelles, si un locataire est, à tort, considéré comme redevable de la taxe.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

La TEOM est une taxe locale destinée à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle est incluse dans la taxe foncière payée par le propriétaire, mais elle peut être récupérée auprès du locataire en tant que charge locative.

Légalement, c’est le propriétaire qui la règle, mais il peut en demander le remboursement au locataire dans le cadre des charges locatives récupérables. Dans tous les cas, en tant que gestionnaire, vous devez :

• Vous assurer que la TEOM est bien répercutée sur le locataire, en l’intégrant dans les provisions pour charges.
• Effectuer la régularisation annuelle des charges en ajustant le montant dû en fonction de l’avis de taxe foncière du propriétaire.
• Gérer la communication avec le locataire, notamment pour justifier cette charge en cas de demande d’explication.

Les revenus fonciers

Les loyers perçus par le propriétaire sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés chaque année et peuvent être imposés selon deux régimes fiscaux :

• Le régime microfoncier, accessible si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €, permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés.
• Le régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option, permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, etc.) et peut être plus avantageux dans certains cas.

Le propriétaire bailleur est responsable de la déclaration de ses revenus locatifs auprès de l’administration fiscale. Votre intervention, néanmoins, peut lui simplifier la tâche. Vous pouvez, par exemple, conseiller les propriétaires sur le régime fiscal le plus adapté à leurs revenus et leurs charges. Vous devez, en parallèle, leur fournir un récapitulatif détaillé des loyers perçus et des charges déductibles, afin de faciliter la déclaration.

Vous souhaitez optimiser la location de vos biens ?

Gérez la fiscalité de vos propriétaires plus simplement avec LOCKimmo

Simplifiez la fiscalité de vos propriétaires en utilisant LOCKimmo ! Notre outil a été pensé pour automatiser et optimiser le traitement des déclarations fiscales relatives à la location immobilière.

À titre d’exemple, LOCKimmo permet de générer automatiquement les documents nécessaires aux déclarations fiscales des propriétaires bailleurs, notamment :

• La déclaration 2044 pour les revenus fonciers (location nue).
• La déclaration 2072 pour les revenus issus d’une SCI.

Le logiciel centralise toutes les données essentielles (loyers perçus, charges récupérables, dépenses du propriétaire, honoraires de gestion, etc.) et édite un document récapitulatif prêt à être utilisé pour la déclaration fiscale. 

Autre point fort, grâce à un système de gestion électronique des documents (GED), LOCKimmo permet de transmettre automatiquement les déclarations fiscales aux propriétaires, soit :

• par e-mail.
• ou via l’extranet propriétaire, où ils peuvent accéder en toute autonomie aux documents générés.

Le logiciel assure également une mise à disposition en temps et en heure, avec la possibilité d’éditer les déclarations pendant la nuit pour qu’elles soient prêtes dès le lendemain matin.

Enfin, bien que le robot LOCKimmo automatise la création des déclarations fiscales, l’administrateur de biens garde le contrôle sur l’ensemble du processus. Il est possible de :

• Modifier ou compléter les déclarations avant envoi (ajout de charges spécifiques, correction d’informations, etc.).
• Anticiper les demandes des propriétaires en mettant à disposition les documents dès le début d’année pour éviter le rush des déclarations fiscales en avril-mai.

Impôts et gestion locative : tout ce que vous devez savoir

Comment un administrateur de biens gère-t-il la récupération des taxes auprès des locataires ?

Certaines taxes, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), sont payées par le propriétaire, mais peuvent être récupérées auprès des locataires via les charges locatives. L’administrateur de biens se charge de :

• Intégrer ces charges dans les provisions mensuelles du locataire.
• Régulariser annuellement les montants sur la base des avis fiscaux du propriétaire.
• Communiquer clairement avec le locataire sur le montant et la nature de ces charges.

Un administrateur de biens peut-il optimiser la fiscalité d’un propriétaire bailleur ?

Oui, bien que l’administrateur de biens ne soit pas un expert-comptable, il peut aider le propriétaire à choisir le régime fiscal le plus adapté (micro foncier ou régime réel), lui fournit un récapitulatif des charges déductibles, et assurer un suivi précis des loyers et dépenses afin de simplifier la déclaration des revenus fonciers. 

Il peut également recommander des ajustements, comme l’anticipation de travaux déductibles ou le choix entre location nue et meublée, en fonction des objectifs du propriétaire.