Location passoire thermique : ce que les locataires et propriétaires doivent savoir

Qu'est-ce qu'une « location passoire thermique » ?

Un logement mal isolé bénéficie d’une étiquette énergie F ou G dans son DPE (diagnostic de performance énergétique). Sur les 29 millions de résidences principales en France au 1er janvier 2018, seules 6,6 % sont économes en énergie tandis que 17 % sont énergivores, soit 4,8 millions de logements. 

Le DPE se base sur la consommation annuelle énergétique du logement, dans laquelle le chauffage joue un rôle prépondérant. Cela explique sans doute que l’on retrouve plus de logements énergivores dans les départements montagneux et ruraux, ainsi que dans les maisons individuelles et les petites surfaces construites avant 1948. 

Depuis le 1er janvier 2022, toutes les annonces immobilières doivent afficher l’étiquette énergie, l’étiquette climat et une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE. Si votre logement est classé F ou G, vous êtes obligés de mentionner dans l’annonce de location ou dans le contrat de location “Logement à consommation énergétique excessive”.  

D’après une étude des Notaires de France en octobre 2021, la valeur d’un logement en location passoire thermique, classé F ou G, subit une décote de 5 à 20 %.

Location passoire thermique : les obligations légales pour les propriétaires de passoires thermiques

En France, les propriétaires de logements classés comme des passoires thermiques sont soumis à des obligations légales concernant l’isolation et les travaux de rénovation énergétique. Ces obligations ont été mises en place dans le cadre de la loi pour la transition énergétique et la croissance verte de 2015, qui vise à réduire la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

L'obligation de réaliser un audit énergétique

Dès le 1er avril 2023, un audit énergétique sera annexé au diagnostic de performance énergétique (DPE) pour tous les logements qualifiables de “passoires thermiques” classés F et G, qu’ils soient vendus ou bien loués. Ce diagnostic est à fournir à tout nouvel acquéreur ou locataire d’un logement très énergivore (classé F ou G). 

Il pourra contenir, entre autres, des propositions de travaux adaptés au bien immobilier en question et faire mention des diverses aides publiques existantes pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique d’un logement en location passoire thermique et leurs conditions d’attribution. 

L'obligation d'informer le locataire sur la performance énergétique du logement

Dès janvier 2022, le montant supposé et théorique des dépenses énergétiques devra être mentionné au sein du DPE. L’objectif de cette mesure est d’informer davantage le nouvel acquéreur ou le nouveau locataire des futures charges (chauffage, eau chaude etc) dont il devra s’acquitter. 

Le classement du bien immobilier ainsi que  le montant des dépenses théoriques mentionnées dans le diagnostic de performance énergétique seront affichés dans les annonces de vente et de location, ainsi que dans le contrat de location.

L'obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique

Depuis le 1er janvier 2021, tout propriétaire d’un logement en location passoire thermique classé F ou G au DPE doit réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai de 10 ans à compter de la publication du DPE. Les travaux doivent permettre d’améliorer la performance énergétique du logement d’au moins une classe.

Les autres règles relatives à la location passoire thermique

Un DPE opposable

Depuis le 1er janvier 2021, le DPE est opposable. Dès lors, il n’est plus seulement fourni à l’acquéreur ou au locataire à des fins d’information mais ces derniers pourront s’en servir contre le vendeur ou le propriétaire bailleur.

Le permis de louer

D’autres alternatives pour tenter d’enrayer le phénomène de passoires thermiques s’inscrivent dans la même optique et sont d’ores et déjà en place. Nous pouvons ainsi citer le permis de louer qui s’applique à certaines villes et qui consiste à une vérification du logement avant sa mise en location pour ne pas mettre sur le marché locatif des logements insalubres.

Le dispositif Denormandie

Il existe également le dispositif Denormandie mis en place dans les 222 villes moyennes françaises et qui se présente sous la forme d’une réduction fiscale pour un logement rénové puis proposé à la location.

Une aide à la rénovation Maprimrenov’

Propriétaires bailleurs, des aides sont disponibles pour faciliter la rénovation énergétique d’un logement en location passoire thermique comme le dispositif MaPrimrenov’.

Les conséquences de l'interdiction de location passoire thermique pour les propriétaires et les locataires

Si le propriétaire ne réalise pas les travaux dans le délai imparti, il s’expose à des sanctions financières. Le montant de ces sanctions varie en fonction de la gravité de la situation et peut aller jusqu’à 20 000 euros.

L’interdiction de location des passoires thermiques a des conséquences importantes pour les propriétaires et les locataires. Voici ce qu’il faut savoir :

Les conséquences pour les propriétaires de passoires thermiques

Interdiction de louer un logement énergivore

À compter du 1er janvier 2023, l’interdiction de location passoire thermique concerne les logements les plus énergivores de la classe G. Le niveau de performance énergétique minimal demandé pour qu’un logement soit considéré comme décent sera alors fixé à 450 kWh d’énergie finale / m² / an. 

Cette exigence viendra compléter les critères de décence déjà appliqués : surface minimum, absence de risque manifeste pour la sécurité ou la santé du locataire, présence de certains équipements, absence d’espèces nuisibles ou parasites. 

En 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location. Puis, en 2028, ce sera la tour des logements classés F et en 2034, les logements classés E. 

Les propriétaires de passoires thermiques doivent donc impérativement engager des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique de leur bien. Ils peuvent bénéficier d’aides financières pour les travaux, comme le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), les certificats d’économies d’énergie (CEE) ou encore l’éco-prêt à taux zéro.

Isoler sa location : une obligation sous conditions pour augmenter le loyer

Après la réalisation de travaux dans un logement, le bailleur pouvait augmenter le loyer librement, même en zone tendue. Depuis le 1er janvier 2020, cela n’est possible qu’à la condition que ces travaux génèrent une performance énergétique minimale. Ainsi, la consommation énergétique enregistrée de la location doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. 

Si le logement dépasse cette limite, il sera classé F ou G dans un DPE (diagnostic de performance énergétique).

Les conséquences pour les locataires de passoires thermiques

Les locataires de passoires thermiques ont souvent des factures de chauffage élevées et vivent dans des logements inconfortables. L’interdiction de location des passoires thermiques leur offre l’opportunité de trouver un logement plus confortable et moins énergivore.

Cependant, il est possible que les locataires soient confrontés à une hausse des loyers. Les propriétaires qui ont engagé des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique de leur bien pourront légitimement augmenter le loyer pour refléter l’investissement qu’ils ont réalisé. Il est donc important pour les locataires de bien vérifier la performance énergétique du bien pour ne pas tomber sur une location passoire thermique, avant de signer un bail et de négocier le loyer en conséquence.

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Location passoire thermique : Comment améliorer la performance énergétique d'un logement ?

Voici quelques conseils pour améliorer la performance énergétique de votre logement :

Réaliser un diagnostic énergétique

avant de commencer des travaux de rénovation énergétique, il est important de réaliser un diagnostic énergétique pour identifier les points faibles de votre logement.

Isoler les murs et les combles

une bonne isolation permet de réduire les pertes de chaleur et de faire des économies sur les factures d’énergie. Il est important de bien isoler les murs et les combles, qui sont les parties les plus sensibles de la maison.

Changer les fenêtres

les fenêtres sont responsables d’une grande partie des pertes de chaleur. En les changeant pour des modèles plus performants, vous pouvez réduire ces pertes et améliorer le confort thermique de votre logement.

Changer la chaudière

si votre chaudière est ancienne, elle consomme probablement beaucoup d’énergie. En la remplaçant par une chaudière plus performante, vous pouvez réduire votre consommation d’énergie et vos émissions de gaz à effet de serre.

Utiliser des équipements économes en énergie

en utilisant des équipements économes en énergie, comme des ampoules LED, des appareils électroménagers de classe A, vous pouvez réduire votre consommation d’énergie.

L’amélioration de la performance énergétique est un investissement rentable à long terme, qui peut contribuer à la préservation de l’environnement, à la réduction d’une location passoire thermique et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.