Tout savoir sur le compromis de vente

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ? 

Le compromis de vente est un avant-contrat donnant la possibilité au propriétaire d’un bien immobilier de pouvoir préciser les modalités et les conditions de la vente de son bien au futur acheteur. 

L’avant-contrat est un acte qui engage les deux parties, il ne doit donc pas être pris à la légère. Ainsi, en signant un compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre le bien immobilier, et de son côté, le futur acquéreur s’engage lui à acheter ce bien au prix convenu entre les deux parties. Le compromis de vente est une promesse synallagmatique de vente (le vendeur et l’acquéreur s’engagent tous les deux pour la vente).

C’est différent de la promesse unilatérale de vente qui n’engage que le vendeur. L’acheteur demeure libre de réaliser ou non la transaction immobilière. Une indemnité d’immobilisation est alors possible. 

La promesse de vente est valide si chaque partie est juridiquement apte à signer et consentante quant à la chose et au prix.  

Le compromis de vente comporte des éléments obligatoires tels que : 

• identité et coordonnées de l’acheteur et du vendeur ; 
• identification du bien immobilier (adresse, consistance, cadastre) ; 
• origine de la propriété du bien ; 
• existence de servitudes ou de garanties réelles ; 
• éléments relatifs à l’immeuble, en cas de vente d’un bien en copropriété ; 
• honoraires de l’agent immobilier (et personne qui doit régler ces honoraires) ; 
• prix de vente et modalités (notamment existence d’un prêt immobilier) ; 
• durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif ; 
• information relative au droit de rétractation ; 
• clauses particulières. 

Divers éléments viennent compléter le compromis de vente comme le DDT (dossier de diagnostic technique), le carnet d’entretien de l’immeuble, etc. 

Les différentes formes de compromis de vente

Le compromis de vente peut être réalisé : 

• par un acte authentique signé devant notaire ; 
• par un acte sous seing privé signé entre le vendeur et l’acheteur, avec l’intervention éventuelle d’un agent immobilier. 

Dès qu’un professionnel de l’immobilier intervient, il est possible d’exiger le versement d’un dépôt de garantie à la signature du compromis de vente. Cela fonctionne comme un acompte sur le prix final et le montant sera déduit lors de la signature de la vente. Le professionnel bénéficiant d’une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés reçoit le versement et le conserve jusqu’à la signature de l’acte authentique. 

 

Si la signature du compromis de vente n’a pas lieu en présence d’un notaire ou d’un agent immobilier, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé, avant la date d’expiration du délai légal de rétractation dont vous disposez.

La promesse de vente est remise en mains propres ou envoyée à l’acheteur par lettre recommandée avec avis de réception. Cela marque le point de départ du délai de rétractation. 

Le vendeur et l’acheteur conservent chacun un exemplaire original de la promesse de vente, sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

 

A savoir :

Le futur acheteur peut décider d’insérer une clause de substitution au compromis de vente, lui permettant ainsi de substituer un tiers (une personne physique ou une personne morale) qui deviendra alors partie du contrat. Par exemple, si l’achat est réalisé par une SCI (société civile immobilière) qui n’est pas encore créée le jour de la signature du compromis de vente. 

Quels sont les avantages à passer par une agence immobilière pour signer un compromis de vente ?

Passer par une agence immobilière pour la signature d’un compromis de vente permet de s’éviter toutes les démarches administratives qui prennent souvent un temps fou. Ici c’est le professionnel qui s’en charge. S’ajoute à cela que l’agent immobilier dispose d’un statut juridique qui lui donne une expertise pour encadrer et suivre cette étape de l’achat immobilier.

 

Pour finir, passer par un agent immobilier vous permet de disposer de ses conseils de professionnel pour réaliser parfaitement la rédaction et la signature de votre compromis de vente. C’est important alors que la loi ALUR a multiplié les documents et éléments requis au moment de la signature de l’avant-contrat.  

Peut-on se rétracter après la signature d’un compromis de vente ?  

La loi permet au futur acquéreur signataire du compromis de vente de se rétracter, et ce pendant 10 jours. Durant cette période, si l’acquéreur se rétracte, il n’est pas redevable d’une indemnisation vis-à-vis du vendeur, et le dépôt de garantie est restitué dans son intégralité, sous une vingtaine de jours.

En complément du délai de rétractation de 10 jours, diverses clauses suspensives permettent de ne pas finaliser la vente lorsque l’événement ne se produit pas. Par exemple, ne pas obtenir un crédit immobilier ou un permis de construire. 

C’est d’ailleurs un délai de rétractation identique qui est prévu lors de l’achat d’un logement neuf, sur plan en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). 

Si vous vous rétractez sous 10 jours ou en utilisant une condition suspensive, le vendeur ne peut en aucun cas vous contraindre à finaliser la vente et à devenir le nouveau propriétaire du bien.

En dehors de ces situations, le vendeur a la possibilité de vous demander le versement de dommages et intérêts et de renoncer à la vente ou bien de vous contraindre à conclure la vente.