L’impact de la RFE 2026 sur les honoraires de gestion locative

• Vos honoraires de gestion locative sont une prestation de service soumise à la TVA. Ils entrent dans le champ de la réforme
• Votre obligation dépend du profil fiscal de votre mandant : e-invoicing s'il est assujetti à la TVA, e-reporting s'il ne l'est pas
• Les quittances de loyer et les appels de fonds en copropriété ne sont pas des factures au sens fiscal. Ils restent hors champ de la RFE

Avec la réforme de la facturation électronique, la façon dont vous émettez vos frais de gestion va changer. Pas pour tout le monde de la même façon, pas au même moment, et pas avec les mêmes outils. Selon le profil de votre mandant (particulier, SCI, LMNP, société assujettie) votre obligation sera différente : e-invoicing pour les uns, e-reporting pour les autres. LOCKimmo décrypte la RFE 2026 pour garantir la conformité de vos honoraires de gestion locative. 

L’impact de la RFE 2026 sur les honoraires de gestion locative

La réforme de la facturation électronique en bref

À partir du 1er septembre 2026, toutes les entreprises établies en France devront être en capacité de recevoir leurs factures fournisseurs via une plateforme agréée (PA). Cet intermédiaire certifié par l’État sécurise, authentifie et transmet les flux de facturation. 

Un an plus tard, au 1er septembre 2027, les TPE et PME auront également l’obligation d’émettre leurs propres factures par ce même canal. Pour les grandes entreprises, cette obligation d’émission court dès 2026. 

La réforme de la facturation électronique met ainsi fin au PDF envoyé par email. Ce document ne sera plus reconnu comme facture conforme passé ces échéances.

Au-delà du calendrier, la RFE 2026 distingue deux mécanismes : 

• L’e-invoicing : l’émission et la réception de factures électroniques structurées (au format Factur-X, UBL ou CII) entre deux entreprises assujetties à la TVA. La facture transite obligatoirement via une plateforme agréée.
• L’e-reporting : la transmission à l’administration fiscale de données de transaction, pour les opérations qui ne relèvent pas de l’e-invoicing. Typiquement, quand votre client est un particulier ou une entité non assujettie à la TVA.

Les honoraires de gestion locative et la facturation électronique

La RFE 2026 pose une question aux professionnels de l’immobilier : les honoraires de gestion locative sont-ils concernés par la facturation électronique ? La réponse est oui. Ces honoraires sont considérés comme une prestation de service soumise à la TVA. Vous les facturez à votre mandant (le propriétaire bailleur) en contrepartie du mandat de gestion qu’il vous a confié : encaissement des loyers, émission des quittances, suivi des révisions, gestion des sinistres, régularisation des charges… Ces frais de gestion locative entrent donc dans le champ de la réforme de la facturation électronique.

En revanche, deux flux très courants dans l’activité des gestionnaires locatifs n’entrent pas dans le scope de la RFE :

• Les quittances de loyer : elles sont émises au locataire pour attester du paiement de son loyer. Ce sont des documents de reçu, pas des factures. Aucune TVA n’est appliquée, elles restent hors champ.
• Les appels de fonds (dans le cadre de la gestion de copropriétés) : les appels de charges auprès des copropriétaires ne sont pas des factures au sens fiscal. Ces flux ne sont, en principe, pas concernés par l’obligation d’émission électronique.

Focus TVA sur encaissement

De nombreux professionnels de l’immobilier facturent leurs honoraires de gestion avec une TVA sur encaissement. La TVA n’est pas due à la date d’émission de la facture, mais au moment où le paiement est effectivement reçu. 

Or la réforme de la facturation électronique impose une obligation supplémentaire liée à ce mécanisme : vous devrez signaler électroniquement à votre plateforme agréée la date de réception de chaque paiement pour que la TVA soit correctement déclarée à l’administration fiscale. C’est ce qu’on appelle l’e-reporting de paiement, un flux distinct de l’e-invoicing et de l’e-reporting de transaction.

Concrètement, votre logiciel de gestion locative doit être capable de :

• horodater chaque encaissement d’honoraires,
• transmettre automatiquement cette information à votre plateforme agréée,
• distinguer les factures réglées des factures en attente.

Si vous avez opté pour la TVA sur les débits, cette obligation spécifique ne vous concerne pas. La date d’émission de la facture suffit à déclencher la déclaration.

L’obligation de facturation électronique selon le profil de votre bailleur

En tant qu’administrateur de biens, vous ne gérez pas un type de bailleur unique. Votre portefeuille de mandats est souvent mixte : des particuliers, des SCI, quelques sociétés, peut-être des LMNP. Or, votre obligation (e-invoicing ou e-reporting) dépend du statut fiscal de la personne que vous facturez. Et plus précisément, de son assujettissement à la TVA. 

Cas 1 - Votre mandant est un particulier

C’est le cas le plus fréquent dans une agence immobilière. M. Martin possède deux appartements qu’il loue à titre privé et vous en confie la gestion. Il n’est pas assujetti à la TVA. Il n’a pas de SIRET.

Dans cette situation, l’e-invoicing ne s’applique pas. Vous pouvez continuer à lui adresser vos factures d’honoraires comme vous le faites aujourd’hui (par email ou par courrier). 

Mais à partir du 1er septembre 2027, vous devrez transmettre les données de ces transactions à l’administration fiscale via l’e-reporting, depuis votre plateforme agréée. 

Pour le bailleur particulier, rien ne change en surface. Pour vous, en revanche, votre logiciel de gestion locative doit être capable d’identifier ce profil et de router automatiquement ces honoraires vers le circuit e-reporting.

Cas 2 - Votre mandant est une SCI à l'IR

La société civile immobilière est une structure très répandue dans les portefeuilles de gestion locative. Et même s’il s’agit d’une entreprise à part entière, la SCI n’est pas toujours assujettie à la TVA. Notamment si elle loue des logements nus à usage d’habitation. Ces loyers sont exonérés de TVA de plein droit (article 261 D du CGI). Vos honoraires de gestion locative la concernant relèvent alors de l’e-reporting.

Cependant, certaines SCI sont assujetties à la TVA. C’est le cas quand la SCI :

• loue des locaux commerciaux ou professionnels,
• loue des locaux meublés avec services assimilables à de la para-hôtellerie,
• a opté volontairement pour la TVA sur ses loyers.

Dans ces situations, vos factures d’honoraires de gestion locative devront être émises au format électronique structuré via votre plateforme agréée.

Pour vous conformer à la RFE 2026, posez directement la question à votre mandant ou à son expert-comptable.

Cas 3 - Votre mandant est un LMNP ou un LMP

Comme la SCI, le statut fiscal du loueur meublé (professionnel ou non) n’est pas uniforme. 

La très grande majorité des loueurs meublés non professionnels sont en franchise en base de TVA. Ils ne facturent pas de TVA à leurs locataires et ne la récupèrent pas. Même s’ils ont un SIRET, ils ne sont pas redevables de la TVA. Vos honoraires de gestion les concernant relèvent donc de l’e-reporting.

Mais il y a des exceptions en matière de LMNP et facturation électronique : 

• Dépassement des seuils de la franchise (85 000 € pour l’hébergement), 
• Exercice d’une activité para-hôtelière (prestations de services type accueil, ménage, petit-déjeuner). 
• Location d’une résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, maison de santé, …). 

Dans ce cas, ils sont assujettis. Vos honoraires basculent alors dans le champ de l’e-invoicing.

Vous ne pouvez pas le deviner à la lecture du contrat de mandat. Il faut demander l’information directement auprès de votre mandant ou de son comptable.

Cas 4 - Votre mandant est une société assujettie à la TVA

Promoteur, foncière, holding immobilière, société foncière à l’IS, investisseur institutionnel, … ces structures sont systématiquement assujetties à la TVA. Ici, il n’y a aucune ambiguïté.

Vos honoraires de gestion locative relèvent de l’e-invoicing sans exception. Vous devrez émettre des factures structurées avant septembre 2027. 

De leur côté, vos mandants doivent aussi recevoir vos honoraires de gestion locative via une plateforme agréée pour la facturation électronique. Et ce, dès septembre 2026. 

Votre logiciel de gestion locative conforme à la RFE 2026

Entre l’e-invoicing, l’e-reporting, les profils de mandants à qualifier, la TVA sur encaissement à signaler au bon moment, … la réforme de la facturation électronique complexifie la gestion de vos honoraires locatifs. Complexité que vous ne devriez pas avoir à gérer manuellement, facture par facture.

C’est précisément ce que LOCKimmo prend en charge à votre place.

Notre logiciel s’interface avec une plateforme agréée partenaire, sans que vous ayez à en choisir une, à vous y inscrire séparément ou à jongler entre deux outils. L’émission de vos factures d’honoraires au format Factur-X, leur transmission à vos mandants, la réception automatique de vos factures fournisseurs, le suivi en temps réel des statuts (déposée, reçue, encaissée), …  tout se passe dans votre interface LOCKimmo habituelle, sans action supplémentaire de votre part.

Côté mandats, LOCKimmo intègre la gestion du mandat de représentation. Depuis l’extranet propriétaire, votre mandant signe électroniquement le document qui vous autorise à émettre et recevoir les factures en son nom, et qui l’inscrit dans les annuaires de la plateforme agréée. Chaque facture reçue est rattachée à la bonne fiche propriétaire, au bon immeuble, au bon lot. Aucun dépôt manuel, aucune imputation à la main avec un logiciel immo déjà prêt pour la RFE 2026.